前言

预查封，指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封制度最初由《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》创立。

 

预查封主要适用以下情形：

1、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

2、未进行房屋所有权登记的房屋，符合以下情形的，人民法院也可以进行预查封：

（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

 

可见，预查封措施主要针对的财产类型包括属于债务人所有但尚未办理权属登记的不动产以及债务人享有期待权的不动产。

 

对于预查封能否限制开发商行使合同解除权，实践中偏向于肯定观点。商品房因购房人原因被预查封，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于开发商对案涉商品房所享有的权益，从而限制购房人与开发商合同解除权的行使。涉案房屋虽被预查封，但仍登记在开发商名下，买受人享有的仅是期待性财产权利，即在合同条件成就时，能要求开发商将房屋过户登记的债权请求权。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，而法律并无明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，即预查封并不当然等同于限制作为出售人的开发商针对案涉房屋买卖合同的解除权。

案涉房屋即使已办理预告登记，买受人享有的也并非完全的物权，而仅是相应的物权期待权，其保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，排斥的是预告登记期间预告登记义务人处分房屋的效力。而预查封此时的目的实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分，开发商主张解除与买受人签订的买卖合同并不涉及案涉房屋的确权，与预查封所产生的法律后果也并不冲突，故当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。因购房人原因对商品房所设预查封，不应阻碍开发商依法行使其解除合同的权利。

 

案例索引：

（2019）最高法民再299号、

（2020）最高法民申2441号

法条索引：

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【第十五条】【第十六条】

《中华人民共和国民法典》【第二百二十一条】【第五百六十六条】  

《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【第二十九条】