在工作中，我们遇到过很多商品房合同相关的诉讼纠纷，特别是为房地产企业提供法律顾问服务过程中，防范纠纷诉讼更是“必修课”。因此我根据遇到的案件情况，对商品房合同纠纷进行梳理分析和总结，以期能够为纠纷处置提供借鉴和帮助。
一、商品房合同纠纷界定
根据最高人民法院《民事案由规定》以及《最高人民法院民事案由规定适用要点与规范指引》，商品房合同纠纷主要分布在民事案由第四部分“合同、无因管理、不当得利”中的三级案由第82项“房屋买卖合同”：“商品房预约合同纠纷” “商品房预售合同纠纷” “商品房销售合同纠纷” “商品房委托代理销售合同纠纷”等。
本文所述“商品房合同纠纷”，指的是购房人与商品房建设方之间就商品房签订的认购协议、预售合同、现房购房协议等购房合同相关的诉讼纠纷，即《民事案由规定》中的“商品房预约合同纠纷”“商品房预售合同纠纷”“商品房销售合同纠纷”。
二、商品房纠纷的主要成因
对于企业来说，房地产属于资金密集型产业，开发资金充裕尤为重要。对于购房人来说，房屋是家庭资产的“重资产”，购房时常是举全家之财力。在商品房纠纷中，资金问题也系其产生的、深层的、根本的原因。具体来说，资金问题在商品房纠纷中会外化成以下表象：
1.开发商违约
开发商违约情形是多样的，比如：逾期交房、逾期办证、绿化和配套“减配”、房屋设计或质量问题等。
这些看似与资金没有关系，但实质都是因为“缺钱”。房地产行业深受政策调控影响，对贷款利率、存款准备金率等货币政策非常敏感，限购、限卖、限贷等政策易导致购房群体的流失。因此，如果开发商在调控政策出台前盲目扩张、研判错误，极易出现后续开发投入资金减少，甚至资金现金流枯竭、资金链断裂，导致工程进度放缓、迟滞、停工、设施“减配”等，最终酿成对购房人违约，引起诉讼纠纷。
2.购房人违约
购房人违约的情形主要表现为：逾期签约、逾期办贷、逾期还款、逾期收房、逾期抵押。
购房人一般在签订正式购房合同前，会与开发商签订认购协议或者定金协议，并交纳定金性质的认购款。如果后期未按照约定签订购房合同、办理贷款手续，严重影响开发商的销售回款；因为开发商为购房人向银行承担着阶段性保证责任，如果购房人逾期还贷，银行将扣除开发商交存的保证金，开发商自然会起诉业主要求赔偿；如果购房人拒不收房，无法办理产权登记和抵押登记，开发商的阶段性保证责任无法免除；购房人逾期收房，开发商需要为房屋空置向物业管理公司交纳空置费，以上行为违反了购房人与开发商的合同约定，都会导致开发商的经济损失，因此开发商一般会采取法律措施。
三、商品房纠纷的主要特征
1.维权的集体性
商品房交付、办证都是批量处理，再加上人们的随众心理、示范效应，以及“人多维权影响大”等考虑，商品房纠纷产生往往体现出人数多、集体性的特点。
2.维权结果政策性影响较大
为了营商环境、社会稳定等考虑，一般地方法院会就处理房屋纠纷出台区域性指导意见、规范性文件，对这类纠纷进行制度层面的规范，以避免自由裁量权的滥用、避免出现同案不同判等情形。
同时，社会上会因区域、时间段不同而产生一些不可抗事由，比如疫情防控停工、大气污染防控停工令、区域性大型社会活动停工令等原因，这些因素导致的区域性停工要求，有时候会被作为司法裁判中的不可抗力等免责事由，进而影响裁判结果。
因此，在不同区域、不同时间，维权结果可能会存在差异，甚至差异会很大。
3.法律关系的复杂性
在商品房纠纷中，涉及到多方主体：开发企业、购房人、按揭贷款银行、物业服务公司等，相应的法律关系因主体之间关系不同而变得复杂多样。
开发企业与购房人之间属于房屋买卖合同关系；购房人与按揭银行之间属于金融借款合同关系；开发企业与银行之间属于按揭贷款合同关系（一般二者之间会签订按揭贷款合作协议），同时二者又是保证人与被保证人之间保证合同关系；开发企业与物业公司之间属于前期物业服务合同关系（二者一般会签订《前期物业服务合同》）；而购房人与物业公司之间属于物业服务合同关系。
四、商品房纠纷的注意事项
由以上分析可以看出商品房纠纷的复杂性，因此需要根据不同的纠纷类型采取不同的策略。具体到各类纠纷需要注意的事项，作如下简要分析：
1.购房人为原告
（1）逾期交房
开发上逾期交房时，一定要分清不同的情形。一般情况下，商品房买卖合同有专门的逾期交房违约条款，比如：“逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”因此，在逾期交房情况下，是要求支付违约金，还是要求解除合同并支付违约金，需要根据自己的购房目的并结合违约情况确定。具体来说需要注意以下事项：
一.充分考虑免责事由
免责事由发生期间是不算入违约时间的，因此需要结合本文提到的免责事由占用时长并进行扣减，然后评定开发企业逾期交房是否构成实际上的违约。如果不充分考虑就贸然维权，期望与结果很可能会有较大的落差。
二.在选择解除合同时，注意履行法律规定的解除程序
购房人按照约定行使解除权时，要履行法定的解除程序。根据《民法典》第五百六十三《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定了催告情形下解除权行使的合理期限为三个月，未催告情况下的解除权除斥期间为1年。在通知环节注意操作的规范性，否则解除行为的效力可能会存在瑕疵甚至无效。
三.诉讼请求的选择，影响原告举证责任的轻重
在选择“请求确认解除”时，上述法定程序需要严格遵守并留存合法证据，否则存在败诉风险。而选择“请求判令解除”时，上述法定程序存在一定的瑕疵一般只会影响到解除起算时间，即合同解除时间一般认定为起诉状送达被告之日。
（2）逾期办证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十四条规定了因出卖人的原因逾期取得证书的违约责任。逾期办证违约情形下需要注意：
一.要细分合同约定的违约行为和责任
有的购房合同约定的是开发企业负责递交办证材料，而不承担产权证下发迟延的责任。这种情况下，如果开发企业履行了递交材料的约定行为，那么较难认定构成违约。
二.逾期办证与逾期交房之间有一定的依存关系
只要逾期交房，必然逾期办证；反之则不然。因此在主张逾期交房违约责任时，要同时主张逾期办证违约责任，不要遗漏诉请事项。
三.是否存在互负违约责任情形
产权证的颁发不但需要开发企业履责，作为购房人也需要履行交纳费用的责任，比如契税、专项维修资金等。如果购房人没有履行这些责任，就是开发企业的重要抗辩理由。
（3）产权瑕疵
开发企业因产权瑕疵而违约的情形包括：一房二卖、土地使用权或房屋存在抵押（按揭贷款预抵押登记除外）、土地使用权或房屋被查封（一般系在建过程中以在建工程行使查封，或者虽已预售但相应购房合同未备案登记）等。该等情况下需要注意：
一.准确选择诉请
根据2021年新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》取消了关于产权瑕疵双倍赔偿的规定。因此，在产权瑕疵情形下，购房人诉讼请求有选择余地，选择解除还是选择违约赔偿，应结合自己的购房目的、后续履行能力、房地产市场情况、机会成本等因素综合考虑。
二.如果是购买付款后被查封，及时提出异议
如果购买商品房且付款后房屋被查封，退房不是最好的选择，建议以享有物权期待权为由积极提出查封异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，购买人有权提出异议。
该异议需要符合以下条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
三.房屋质量问题
因房屋质量问题产生违约，主要表现在房屋设计结构或质量重大缺陷、相应配套设施未兑现承若或约定。设计结构重大缺陷包括严重影响采光、通风或者下水、燃气、采暖等生活使用功能。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
因此，因房屋本身质量问题要求解除合同、退房的，要注意需要达到“不能交付使用”或者“主体结构经核验确属不合格”“严重影响正常居住使用”的程度。
至于配套方面的“减配”问题，比如绿地绿化面积减少、配套学校未建、地铁线路站点取消等，因这些所谓减配内容并非房屋本身必备，且并非与房屋居住功能密切相关，一般很难以此为由解除合同。因减配可能导致房屋本身市场价格降低，建议据此要求违约赔偿。
2.开发企业为原告
（1）逾期签约
购房人交纳定金签订认购协议后，在约定的时间内拒不签订正式的商品房预售合同，开发企业一般会采取没收定金的方式追究购房人的违约责任。为降低直接没收的风险，开发企业往往通过诉讼请求法院判令没收定金。
根据《民法典》第五百八十七条规定：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务定金合同或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，定金问题需要注意以下两方面：
第一，定金与订金的区别？
定金属于担保形式之一，可以按照法律规定的定金罚则执行。订金则没有担保的法律意义，而仅为预付款性质，可以要求全额退还。
第二，定金合同的性质？
定金合同属于实践合同。实践合同也称作要物合同，就是除了双方意思表示达成一致外，还要求以定金交付为要件。《民法典》第五百八十六条第二款明确规定：定金合同自实际交付定金时成立。因此，如果对方仅签订认购协议而未交纳定金，开发企业按照协议约定支付定金的诉讼请求是难以得到支持的。
（2）逾期还贷
购房人逾期偿还按揭贷款，将导致开发企业承担保证责任。开发企业一般会采取以下维权措施和步骤：
第一，通知催告
通过签发催告函或者律师函，要求违约购房人履行还款责任、偿还代偿款、支付违约金。
第二，经催告拒不按照要求承担责任的，签发解除通知。
第三，提起诉讼，请求法院判令解除合同。
在此情形下，重点注意：提起诉讼的请求要全面，诉讼主体不要遗漏、适时申请财产保全。
关于诉讼主体。开发企业作为原告，购房人作为被告，还要将按揭贷款银行作为有独立请求权的第三人。
关于诉讼请求。逾期贷款情形下的诉讼请求要包括：
请求判令解除《商品房买卖合同》及补充协议（附件），并要求被告配合原告办理注销合同的备案登记手续；
请求判令被告及第三人协助原告办理预抵押登记注销手续；请求判令被告偿还原告代偿的银行贷款本金、利息、罚息；
请求判令被告向原告支付违约金、赔偿律师费等损失；请求判令被告承担诉讼费、保全费。
值得注意的是，如果没有主张“被告配合原告办理注销合同的备案登记手续”“第三人协助原告办理预抵押登记注销手续”，后期执行程序中注销问题可能无法强制执行。
文 稿 | 赵 中 杰
