案情简介：

    A公司与B公司之间签订商品房买卖合同，因A公司不能交付，经人民法院审理后，判决解除A与B之间签订的合同以及判决A向B支付1200w购房款及违约金，后A与C公司签订《建设工程施工合同》，约定由C施工，但由于A无法付款，与C签订《房屋买卖协议》约定将房屋502和503卖给C以此来抵工程款，C的法定代表人F（C公司的实际控制人）又与D某签订《房屋买卖协议》将房屋转让给D，后因D与G之间存在借款纠纷，D又将该房屋转让给了F，因A迟迟不想B支付房款及违约金，B向人民法院申请了强制执行，其中就包含502、503。在执行的过程中F向法院提出了案外人执行异议之诉。

争议焦点：

    F对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。

裁判结果：

    F享有足以排除人民法院强制执行的权利，故涉案房屋停止强制执行。

法律分析：

    对于本案的争议焦点，根据法律规定我们若想排除法院的强制执行则需要满足以下四点：

一、在与本案有争议的不动产流转的过程中，需签署了合法有效的书面合同，在上述案例的每个交易环节中，都需要存在合法有效的书面合同，若其中任意一环节中存在争议，很有可能会导致案外人对涉案房屋不享有排除法院强制执行的权利。

二、上诉案例中的F已经在人民法院查封之前已合法占有该不动产，若F在查封前已经实际占有该不动产，当事人可以提交起以业主身份缴纳物业水电费的凭证。

三、在交易的过程中支付了相应的对价。若以上案例中的当事人若支付的购房款总额，明显与市场价格不符，则很有可能会被认定所签署的合同效力存在瑕疵，进而无法排除法院的强制执行。

四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本条件需要关注，建造的房屋何时竣工，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，若当事人是因为未经竣工验收而无法办理，则当事人一方不存在过错，也就满足本项要求。 

    在满足以上四点的时候根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议若当事人满足以上条件的话，有权排除人民法院的强制执行

律师建议：

    买卖房屋时一定需要签署书面的购房合同，并保存好开具的票及收据，并且不要想着天上“掉馅饼”，若出卖人所提供的房屋交易价格明显低于市场价，在没有确切的把握下，不要轻易去购买该房屋，在房屋交付后且符合办理登记的时候第一时要求对方配合，去办理房屋登记。

文稿：卢彦吉

审核：郑熠豪

编辑：卢彦吉、孙靖博