租房合同中押金条款能否使用“定金罚则”？
在房屋租赁合同中，经常出现押金条款，同时还会约定押金期满退还，期间如果承租人出现迟延交租等违约行为时，出租人有权没收押金。例如，“如果承租人迟交租金超出×月/天后则作为违约处理，出租人有权终止租约并没收押金”。有人认为，这种押金实际上是定金，尽管当事人没有明确约定，但是由于合同约定承租人迟交租金达到一定期限出租人即有权没收押金，故该款项与定金的功能相同，同时，虽然合同没有约定当出租人违约时承租人有权要求双倍返还，但根据公平原则，在出租人违约的情况下也可以如此认定，由出租人双倍返还。因此对于此类押金条款，能否适用定金相关规则？
一、定金及“定金罚则”的含义
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，定金是当事人之间为了担保合同成立，约定一方向对方给付一定数额（一般不超过债权标的的20%）作为债权的担保。所谓的“定金罚则”，即是民法典第五百八十七条规定的：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
二、押金条款，能否适用定金相关规则
1.押金的性质是担保合同的履行
租赁合同押金的功能可概括为以下三项：一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害，出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担，故这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。这与定金的功能显然不同。
根据当事人的约定，该押金的另外一项功能显然是促使承租人及时履行租金给付义务。因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。在此意义上，该押金又具有担保和违约金的双重功能，但不能因此说它就是定金。
2.判断是否能适用定金规则要从实质出发
根据相关法律法规规定，定金分如下四种类型：
（1）订约定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
（2）成约定金。给付定金的一方未支付定金，则合同不成立或不生效。但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。
（3）解约定金。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。
（4）违约定金。指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
若当事人没有采取“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；当事人没有采取“定金”字眼，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断该定金的性质的（违约定金、解约定金或成约定金），应当认定为定金，不能仅仅因未出现“定金”字样就予以否定；如果当事人采纳了“定金”字样，但是没有约定适用情形的，从而也难以判断定金性质的，应当推定为违约定金，适用《民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”；若当事人采取了“定金”字样，又约定了适用情形，则根据约定判断定金性质。
以上述结论为基础，“如果承租人迟交租金超出×月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”这样的约定既没有采取“定金”字样，也没有约定定金罚则（双倍返还），又明确针对承租人而非双方，所以，难以认定为违约定金。
3.不适用定金罚则的情况下，守约方的其他救济途径
即使不认定为定金，出租人违约时，承租人仍然可以请求损害赔偿。其一，我国理论和实践都认为除非当事人明确约定该违约金为惩罚性质，否则即认定为补偿性违约金，违约定金也应当作同样的处理。所以，承租人的损失仍然能得到保护，不会出现不公平的结果。其二，法律适用基本的思考顺序是，先适用具体的法律规则，在具体的法律规范难以解决系争问题时才能求助基本原则，而不是直接求助于民法的基本原则。其三，就公平原则而言，并非权利义务相同才称为公平。当事人之所以签订这样的条款，可能基于多方面的因素，例如，市场的供求关系、租金市场的前景等商业判断，而这恰恰是法官难以把握的。综上所述，押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。当然，根据《民法典》第五百八十五条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”，因此承租人认为该违约金过高的，可以请求适当减少。
三、总结
押金条款是否能适用“定金罚则”，不仅要看签约双方的实际规定，也要具体分析条款的实质内容，希望未来租房行业相关规定能够更加规范，承租人和出租人都能享受更加完善的法律规范带来的保护和服务。